La réponse en bref
- Les fruits et revenus du bien indivis accroissent en principe à l'indivision, sauf organisation valable différente.
- Celui qui encaisse ou paie pour l'indivision doit tenir un état des revenus et frais.
- L'indivisaire qui occupe privativement le bien peut devoir une indemnité d'occupation, sauf convention contraire.
- Celui qui gère peut avoir droit à une rémunération de gestion : ce n'est pas la même chose que garder les loyers.
- Le remboursement du prêt, les travaux et les avances personnelles peuvent nourrir des comptes de liquidation distincts des quotes-parts de propriété.
- Avant de louer, il faut aussi demander qui peut décider : certains actes d'administration et certains baux peuvent être décidés par les titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, avec information des autres.
Le parcours de cette page
1. La carte complète : propriété, pouvoir, cash, créances et usage
| Couche | Question | Exemple |
|---|---|---|
| Propriété | Quels sont les droits indivis de chacun ? | 70/30, 50/50, 75/25. |
| Gouvernance | Qui peut prendre quelle décision ? | Administrer, louer, faire des travaux, vendre. |
| Flux du bien | Que produit et coûte l'immeuble ? | Loyers, assurance, taxe, charges. |
| Comptes personnels | Qui a avancé plus que prévu ? | Prêt, travaux, facture urgente. |
| Jouissance / travail | Qui occupe ou gère ? | Indemnité d'occupation, rémunération de gestion. |
Le conflit apparaît quand on déduit une couche d'une autre : « je paie plus donc je possède plus », « je suis majoritaire donc les loyers sont à moi », « j'habite ici donc je paie le prêt à la place d'un loyer ». Ces affirmations peuvent être vraies ou fausses selon les actes et accords ; elles ne se déduisent pas automatiquement les unes des autres.
2. Les loyers : revenu du bien avant d'être revenu d'une personne
L'article 815-10 du Code civil prévoit que les fruits et revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, sauf partage provisionnel ou autre accord établissant une jouissance divise. Chaque indivisaire a droit aux bénéfices et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision.
Conséquence
Le fait que A trouve le locataire, signe les échanges, encaisse le virement ou fasse les états des lieux ne transforme pas automatiquement le loyer en revenu personnel de A. Le revenu du bien et la rémunération éventuelle de la gestion sont deux lignes différentes.
Code civil — art. 815-8 à 815-16.
3. Qui peut décider de louer ? Regardez les droits indivis, pas seulement le nombre de personnes
L'article 815-3 permet au ou aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis d'effectuer les actes d'administration et de conclure ou renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Ils doivent informer les autres indivisaires ; à défaut, la décision leur est inopposable.
Le consentement de tous reste requis pour les actes qui ne ressortissent pas à l'exploitation normale des biens indivis et, en principe, pour les actes de disposition hors exceptions prévues par le texte.
| Configuration | Lecture générale de l'article 815-3 |
|---|---|
| A détient 70 %, B 30 % | A franchit seul le seuil des deux tiers pour les actes visés par le texte, sous réserve d'information de B et des autres règles applicables. |
| A 50 %, B 50 % | Aucun ne dispose seul des deux tiers : un accord est nécessaire pour les actes qui exigent cette majorité. |
| A 40 %, B 30 %, C 30 % | Deux indivisaires peuvent former une majorité ≥ 2/3. |
4. Le mandat tacite a des limites importantes
Si un indivisaire gère le bien au vu des autres sans opposition, l'article 815-3 peut lui reconnaître un mandat tacite pour les actes d'administration. Mais ce mandat tacite ne couvre pas les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
Donc « cela fait deux ans que je m'occupe de tout » ne suffit pas à sécuriser n'importe quelle nouvelle location. Pour les actes importants, identifiez le pouvoir juridique avant de signer.
5. Conservation : un indivisaire peut agir sans attendre l'accord de tous
L'article 815-2 prévoit que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même sans caractère d'urgence. Il peut utiliser à cette fin les fonds de l'indivision qu'il détient et, à défaut de fonds indivis, le texte organise la contribution aux dépenses nécessaires.
Exemple
Une fuite menace le plancher et l'appartement du dessous. Attendre trois semaines une réunion informelle entre coindivisaires peut augmenter la perte. La logique de conservation n'est pas la même que celle d'une rénovation esthétique ou d'une transformation lourde.
Code civil — art. 815-2 et 815-3.
6. Celui qui encaisse ou dépense doit tenir un état
L'article 815-8 est simple : quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l'indivision doit en tenir un état à la disposition des indivisaires.
Le minimum opérationnel est un registre daté avec : nature du flux, montant, payeur ou encaisseur, compte utilisé, justificatif, bien concerné, et qualification provisoire. Un compte bancaire dédié peut simplifier fortement la preuve, sans que ce dossier affirme qu'il serait universellement obligatoire pour toute indivision.
7. Exemple : le mauvais et le bon compte d'une année locative
| Loyers bruts | 18 000 € |
|---|---|
| Charges du bien | -4 000 € |
| Réparations | -2 000 € |
| Produit net avant autres comptes | 12 000 € |
| Droits indivis | A 60 % / B 40 % |
| Base économique avant corrections | A 7 200 € / B 4 800 € |
| A a avancé seul 4 000 € de dépenses | Compte distinct à qualifier. |
| A a assuré toute la gestion | Rémunération distincte à fixer/qualifier. |
Le mauvais compte dit « A a reçu 18 000 €, donc A doit 18 000 € à l'indivision ». Le bon compte reconstruit d'abord le produit du bien, puis les avances, la gestion et les droits.
8. Gestion : le travail peut être rémunéré, mais il faut le nommer
L'article 815-12 prévoit que l'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion et a droit à la rémunération de son activité, dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice.
Si l'un fait visites, états des lieux, appels, petites interventions, coordination des artisans et comptabilité, trois architectures sont plus propres que « il garde ce qu'il veut sur les loyers » :
Voir le tableau détaillé
| Architecture | Avantage | À documenter |
|---|---|---|
| Forfait mensuel/annuel convenu | Prévisible | Montant, tâches, date de revue. |
| Rémunération par acte | Liée à la charge réelle | Actes couverts et justificatifs. |
| Gestion externe | Réduit le conflit personnel | Coût supporté par l'indivision et mandat. |
Le traitement fiscal/social d'une rémunération éventuelle doit être vérifié séparément : une convention civile n'efface pas les règles fiscales applicables.
9. Occupation privative : une autre ligne encore
L'article 815-9 prévoit que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. Cette indemnité n'est ni un remboursement de prêt ni un loyer versé à un propriétaire extérieur : elle répond à la jouissance privative d'un bien appartenant à plusieurs.
Ne compensez pas mentalement
« A habite donc il paie le prêt » peut être l'économie voulue par les parties, mais il faut l'écrire. Sinon, au partage, prêt, occupation et revenus restent juridiquement des questions distinctes.
10. Cas voisin important : un indivisaire habite le bien et loue une chambre
Cette situation mélange trois flux :
- occupation personnelle de A : indemnité éventuelle sauf convention contraire ;
- loyer du tiers : revenu du bien indivis, sous réserve de l'accord organisant la jouissance ;
- gestion effectuée par A : rémunération éventuelle distincte.
Exemple pédagogique
A et B sont propriétaires 60/40. B a quitté le logement. A y vit et loue une chambre 700 €/mois avec une décision de location valablement prise. Le mauvais calcul est « A garde les 700 € car il fait tout ». Le bon compte inscrit 8 400 € de revenu annuel du bien, puis traite séparément charges, droits de chacun, occupation de A et éventuelle rémunération de gestion.
Si A et B souhaitent au contraire que A conserve tout ou partie du revenu en contrepartie d'une charge ou d'une renonciation déterminée, l'accord doit être formulé explicitement et son traitement juridique/fiscal vérifié.
11. Prêt immobilier : paiement à la banque et compte d'indivision sont deux étages
La banque applique le contrat de prêt et les engagements des coemprunteurs. Entre indivisaires, le financement effectif peut ensuite être pris en compte selon le droit de l'indivision, l'acte et les conventions.
La Cour de cassation a rappelé le 23 mai 2024 que le règlement par un indivisaire des échéances de l'emprunt ayant servi à financer l'acquisition du bien indivis constitue, pour l'application de l'article 815-13, une dépense nécessaire dont le calcul de créance doit tenir compte du financement global, capital et intérêts compris, puis du profit subsistant selon la méthode exposée par la Cour.
Cela ne permet pas de remplacer un calcul de liquidation par « j'ai payé 20 000 € de plus, donc récupérez-moi 20 000 € ». La méthode peut produire un résultat différent et d'autres règles/conventions peuvent entrer en jeu.
Cour de cassation, 1re civ., 23 mai 2024, n° 22-11.649 et 22-11.650.
12. Travaux : documentez le motif, pas seulement la facture
L'article 815-13 organise notamment la prise en compte des dépenses nécessaires à la conservation et des améliorations financées par un indivisaire. Pour comprendre le futur compte, conservez : devis, factures, décision/accord, photos avant-après, urgence ou motif, et valeur du bien avant/après lorsqu'elle est pertinente.
Voir le tableau détaillé
| Travail | Question utile |
|---|---|
| Toiture qui fuit | Conservation nécessaire ? |
| Nouvelle salle de bain | Amélioration ? Quel profit subsiste ? |
| Peinture choisie par l'occupant | Entretien, confort personnel ou amélioration ? |
| Création d'une chambre louable | Coût, autorisations éventuelles, profit, revenus futurs. |
13. Les revenus ont aussi une horloge juridique
L'article 815-10 prévoit qu'aucune recherche relative aux fruits et revenus n'est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être. Attendre la vente dix ans plus tard pour commencer à reconstituer les loyers n'est donc pas une politique de preuve robuste.
Fermez un compte au moins annuellement et conservez les désaccords écrits.
14. Chaque indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices
L'article 815-11 permet à tout indivisaire de demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables. En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle sous réserve du compte définitif.
Cela signifie qu'une stratégie « on ne distribue rien pendant huit ans et on verra à la vente » doit être un choix organisé, pas une présomption imposée par celui qui tient le compte.
15. La convention : quand l'arrangement oral devient trop risqué
Le Code civil autorise les indivisaires à passer des conventions relatives à l'exercice de leurs droits indivis. Lorsqu'ils conviennent de demeurer dans l'indivision, l'article 1873-2 exige un écrit indiquant notamment les biens indivis et les quotes-parts ; pour les immeubles, le texte prévoit les formalités de publicité foncière. Une convention à durée déterminée ne peut excéder cinq ans mais peut être renouvelée ; elle peut aussi être à durée indéterminée selon les règles prévues par le Code.
Code civil — conventions d'indivision, art. 1873-1 et suivants.
Que devrait régler l'accord pratique ?
Tableau principal de cette section
| Question | Décision à écrire |
|---|---|
| Loyers | Compte d'encaissement, distribution ou mise en réserve. |
| Prêt | Qui verse quoi et comment les écarts seront documentés. |
| Charges | Budget, avances, compte dédié. |
| Travaux | Seuil d'autorisation, urgences, financement. |
| Occupation | Gratuite, indemnité, durée, révision. |
| Gestion | Mandat, tâches, rémunération. |
| Fiscalité | Qui collecte les documents et comment les déclarations sont coordonnées. |
| Sortie | Valorisation, priorité de rachat, délai, expertise, vente. |
16. Mais une convention n'abolit pas le risque de sortie
Le principe de l'article 815 reste que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, sauf sursis prévu par jugement ou convention. Une convention à durée déterminée peut organiser une stabilité temporaire, mais elle ne transforme pas l'indivision en structure éternelle.
Le bon objectif n'est donc pas « rendre impossible toute sortie », mais faire en sorte qu'une sortie ne provoque pas une vente forcée faute de règles, de comptes ou de financement.
17. Le compte mensuel minimal
Voir le tableau détaillé
| Date | Flux | Montant | Personne | Pièce | Qualification |
|---|---|---|---|---|---|
| 05/01 | Loyer | +1 500 € | A encaisse pour indivision | Bail + relevé | Revenu indivis |
| 08/01 | Assurance | -55 € | A avance | Facture | Charge du bien |
| 10/01 | Échéance prêt | -1 100 € | B paie | Relevé + amortissement | Financement à ventiler |
| 20/01 | Plomberie | -780 € | A paie | Facture/photos | Nécessaire ? |
18. Le compte annuel : une mini-liquidation avant la liquidation
Chaque année, produisez une synthèse des revenus, dépenses, dette payée, avances de chacun, travaux, occupation, gestion, trésorerie et points de désaccord. Le but n'est pas de liquider juridiquement l'indivision tous les ans, mais de ne jamais laisser plus de douze mois de faits devenir flous.
Test
Si vous deviez vendre le bien demain, pourriez-vous remettre au notaire ou à l'avocat un dossier de 20 minutes permettant de comprendre les cinq dernières années ? Si la réponse est non, la comptabilité de l'indivision est déjà un risque patrimonial.
19. Stress test à cinq ans
Tableau principal de cette section
| Événement | Question à avoir réglée avant |
|---|---|
| Un indivisaire cesse de payer le prêt | Banque, avance de l'autre, compte futur. |
| 20 000 € de travaux | Décision, financement, urgence, preuve. |
| Un indivisaire part et l'autre reste | Occupation, loyers éventuels, gestion, charges. |
| Location de chambres | Pouvoir de louer, répartition du revenu, charge de gestion. |
| Le gestionnaire cesse d'assurer la location | Mandat externe ou redistribution des tâches. |
| Un indivisaire demande à sortir à l'année 2 | Valorisation, rachat possible, vente, convention. |
| Le bien gagne 25 % | Le compte des travaux/prêt reste distinct de la quote-part de propriété. |
20. Ce qui fait renverser la stratégie « garder en indivision et louer »
Tableau principal de cette section
| La location semble intéressante… | Mais si… | Alors… |
|---|---|---|
| le rendement est bon | les coindivisaires ne s'accordent pas sur la gestion | mandat externe, convention ou sortie peuvent être supérieurs. |
| un indivisaire accepte de tout gérer | aucune rémunération ni preuve n'est convenue | formaliser avant que la charge crée un conflit. |
| l'un paie beaucoup plus | personne ne tient les comptes | l'avantage de garder le bien peut être mangé par le futur contentieux. |
| le bien produit du cash | un indivisaire aura besoin de récupérer son capital à court terme | préparer rachat ou vente avant l'urgence. |
| la convention bloque temporairement le partage | la structure reste économiquement intenable | une stabilité juridique ne crée pas de solvabilité. |
Contre-Évidence
Le rendement d'une indivision ne se mesure pas seulement en loyers moins charges. Il faut ajouter le coût de coordination, la liquidité, la qualité des preuves et la capacité de sortie. Une indivision bien tenue peut fonctionner longtemps ; une indivision rentable mais comptablement floue transforme simplement le rendement présent en conflit futur.
Sources officielles
- Légifrance — Code civil, art. 815
- Légifrance — art. 815-2 et 815-3, actes et majorité
- Légifrance — art. 815-8 à 815-16, droits et obligations
- Cour de cassation — 1re civ., 23 mai 2024, emprunt et créance sur l'indivision
- Légifrance — conventions d'indivision, art. 1873-1 à 1873-18
Fiscalité des loyers, règles locatives, copropriété et effets d'un acte particulier doivent être vérifiés séparément selon le bien et l'exploitation choisis.