La réponse courte
Commencez par quatre colonnes : propriété, dette, comptes entre les personnes, usage du logement. Elles peuvent produire quatre chiffres différents. Ensuite seulement comparez vendre, racheter, rester temporairement, louer ou organiser une sortie progressive lorsque le régime le permet.
Le parcours de cette page
1. Les quatre documents qui évitent de partir du mauvais problème
Ajoutez ensuite les preuves des apports, remboursements, travaux et dépenses. Elles peuvent compter dans les comptes entre les parties, mais elles ne remplacent pas l’identification préalable du titre de propriété.
Pour l’indivision, la Chambre des notaires de Paris rappelle que les quotes-parts d’acquisition doivent être fixées dans l’acte et que des comptes peuvent ensuite être nécessaires si le financement réel s’est écarté de ce qui était prévu. Source notariale.
2. Choisissez d’abord votre architecture
3. Propriété, prêt et paiement : trois choses différentes
| Question | Document / preuve de départ | Erreur à éviter |
|---|---|---|
| Qui possède le bien ? | Acte authentique, régime matrimonial ou société propriétaire. | Déduire la propriété du seul compte bancaire qui a payé. |
| Qui doit rembourser la banque ? | Contrat de prêt, qualité d’emprunteur/co-emprunteur, garanties. | Supposer qu’un transfert de propriété désengage automatiquement du prêt. |
| Qui a financé davantage ? | Apports, échéances, travaux, conventions et comptes. | Supposer que toute différence de paiement modifie automatiquement le titre. |
| Qui peut rester dans le logement ? | Accord, régime applicable, décision éventuelle du juge, droit d’usage. | Confondre occupation temporaire et propriété définitive. |
4. Si vous êtes en indivision directe
C’est le cas central des concubins qui achètent ensemble, de nombreux partenaires pacsés et d’époux mariés sous séparation de biens lorsqu’ils achètent ensemble. L’acte d’acquisition fixe les quotes-parts. Ensuite, il peut être nécessaire de tenir compte des créances, dépenses, travaux, remboursements ou occupation selon le cadre applicable.
→ Couple en indivision : racheter maintenant ou rendre le rachat possible ?
→ Comparer économiquement vente, rachat et attente
5. Si le logement appartient à une SCI
Le bien appartient à la société ; les personnes détiennent des parts. La séparation du couple ne produit donc pas à elle seule un partage de l’immeuble. Il faut lire les statuts, les règles d’agrément, le retrait, la valorisation des parts, la dette de la SCI et les garanties personnelles.
→ SCI : acheter, gérer, transmettre et surtout sortir
6. Si vous êtes mariés : commencez par le régime matrimonial
Sans contrat de mariage, le régime légal est la communauté réduite aux acquêts. Avec contrat, séparation de biens, communauté aménagée, communauté universelle ou participation aux acquêts peuvent produire des architectures différentes. Lors de la rupture, les biens sont liquidés selon le régime et la nature du bien : propre, commun ou détenu en indivision selon le cas.
Cette branche ne doit donc pas utiliser directement un calcul d’indivision sans vérifier le régime matrimonial et l’acte. Si un bien immobilier doit être partagé dans une liquidation, l’intervention d’un notaire est généralement centrale.
Source : Service-Public — contrat et régimes matrimoniaux.
7. Si vous êtes pacsés : « pacsé » n’est pas une quote-part
Le Code civil prévoit par défaut la séparation patrimoniale : chaque partenaire conserve ses biens personnels et peut prouver sa propriété exclusive. Les partenaires peuvent toutefois choisir conventionnellement un régime d’indivision pour certains biens acquis à compter de la convention ; dans ce régime, la loi prévoit des règles spécifiques, dont une présomption d’indivision par moitié pour les biens concernés.
Il faut donc lire la convention de PACS + sa date + l’acte d’acquisition, et non appliquer un 50/50 automatique à tous les couples pacsés.
Source : Code civil, art. 515-5 à 515-5-3.
8. Si l’acte contient une tontine : arrêtez le raisonnement « nul ne peut rester en indivision »
La tontine ou clause d’accroissement est une architecture distincte. Les Notaires de France rappellent que, du vivant des acquéreurs, l’unanimité est requise pour agir sur le bien et que la règle de sortie de l’indivision n’est pas transposable. En cas de désaccord, cette rigidité peut devenir le risque central.
Source : Immobilier.notaires.fr — achat en tontine.
9. Si un seul est propriétaire mais que les deux ont payé
Ne partez ni de « j’ai payé donc je possède » ni de « je ne suis pas dans l’acte donc mes paiements ne comptent jamais ». Le premier travail est de qualifier les versements : participation aux dépenses, prêt, avance, financement d’un bien d’autrui, travaux, convention entre les personnes ou autre cause. La question devient alors principalement celle d’une éventuelle créance ou d’un autre droit, pas celle d’une quote-part inventée après coup.
Cette situation justifie une revue du dossier par un notaire ou un avocat avant toute simulation de soulte.
10. Le prêt doit être traité séparément de la propriété
Une vente, une cession de droits ou un rachat entre les personnes n’a pas pour effet mécanique de réécrire le contrat bancaire. Avant de promettre « je garde le logement », il faut vérifier la capacité de refinancement, la désolidarisation éventuelle du co-emprunteur et les garanties. La faisabilité juridique entre propriétaires et la faisabilité bancaire sont deux gates différents.
11. Ensuite seulement : comparez les sorties
| Objectif | Question économique | Question juridique / bancaire |
|---|---|---|
| Vendre maintenant | Prix net, dette restante, coûts, comptes entre les parties. | Qui peut décider la vente et comment le prix est-il réparti ? |
| L’un rachète | Valeur de ce qu’il doit acquérir + nouvelle dette supportable. | Quel droit/part est cédé et la banque libère-t-elle l’autre ? |
| Rester temporairement | Qui paie quoi, coût d’attente, valeur d’option. | Convention, occupation, gestion et date de sortie. |
| Louer | Loyer net, gestion, fiscalité, capacité à conserver la dette. | Qui décide, qui encaisse, régime de détention et bail. |
| Fractionner la sortie | Rachat progressif possible financièrement ? | Le régime permet-il réellement ce fractionnement et à quel coût ? |
12. Les questions que la séparation rend visibles trop tard
- Les quotes-parts correspondaient-elles à ce que chacun pensait acheter ?
- Les apports inégaux ont-ils été documentés ?
- Qui devait rembourser quoi selon l’acte ou les conventions ?
- La sortie a-t-elle été conçue avant le conflit ?
- Le prêt peut-il être repris par un seul ?
- Le logement a-t-il une autre valeur d’usage ou locative qui permet d’attendre ?
- Quel événement ou quelle date doit mettre fin à la solution temporaire ?
La contre-évidence
« Nous avons acheté à deux » ne décrit pas encore une situation juridique. La première décision utile est d’identifier la structure qui possède le bien. Ce n’est qu’ensuite qu’un calcul de soulte, de parts, de vente ou de rachat devient pertinent.
Sources
- Chambre des notaires de Paris — acquérir un bien à plusieurs : tontine, indivision, société civile
- Chambre des notaires de Paris — quotes-parts et financement en indivision
- Service-Public — contrat de mariage et régimes matrimoniaux
- Légifrance — PACS, articles 515-5 et suivants
- Notaires — achat immobilier en tontine
Dossier d’aiguillage : il n’a pas vocation à remplacer une liquidation notariale, une analyse de statuts ou un conseil juridique individualisé.